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건축

주택과 세금

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. 주택의 취득이란

매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등의 방법에 의하여 유, 무상으로 주택을 취득하는 것

 

2. 매매 취득 및 보유시 세금

 

구 분

국 세

                                        지 방 세 제

                     지방세                                 관련부가세

취득시점

인지세 (계약서 작성시)

상속세 (상속받은 경우)

증여세 (증여받은 경우)

        취득세   

             등록세        

농어촌특별세(국세)

지방교육세

유시점

종합부동산세 (농어촌특별세)

    재산세

지방교육세

공동시설세

도시계획세

* 취득세 : 새로운 집을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시, 군, 구에 신고, 납부
                 (이 기한을 넘겨 신고시 20% 가산세 및 납부(1일 3/10000) 불성실 가산세를 추가 부담)

 

취득방법

취득세

농어촌 특별세

합 계

과 표

세 율

과 표

세 율

매매

(개인간주택거래)

취득가액

2%

(1.5%)

등록세액

10%

취득가액의 2.2%

(1.65%)

신축, 상속, 증여

취득가액

2%

취득세액

10%

취득가액의 2.2%

 

* 지방교육세 및 농어촌 특별세 : 등록세,취득세 납부할 때 같이 납부
* 인지세
: 부동산 취득과 관련하여 매매계약서 등의 증서를 작성하는 경우 정부수입인지를 증서에 첩부하고 인장 또는 서명으로 날인한다
* 상속, 증여세 : 부동산을 상속받거나 증여 받은 경우 별도로 상속세 또는 증여세를 내야한다
* 증여세 : 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사시 취득자금 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세

 

 

3. 양도소득세

 

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세 정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로

비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할수도 있다.
2006년부터는 기준시가가 아닌 실거래가 과세한다. 종전 고가주택에 한해 적용되었으나 실거래가 과세의 실효성을 높이기 위해 모든

부동산으로 적용 확대되었다.

(1). 양도소득세율과 주민세 세율
양도소득세 신고.납부시에는 양도소득세액의 10%에 상당하는 주민세도 함께 신고.납부해야한다.

구 분

양도소득세 율

주 민 세

2년 이상

  1천만원이하
  1천만원초과 4천만원 이하
  4천만원초과 8천만원 이하
  8천만원 초과

양도소득의 9%
양도소득의 18%
양도소득의 27%
양도소득의 36%

양도소득세액의 10%
"
"
"

1~2년 보유주택

양도소득의 40%

양도소득세액의 10%

1년 미만 보유주택

양도소득의 50%

양도소득세액의 10%

1세대 3주택 이상자의 주택

양도소득의 60%

양도소득세액의 10%

  미등기 주택

양도소득의 70%

양도소득세액의 10%

현재 2주택을 보유하고 있는 가구는 2006년에 1주택을 팔아야 양도소득세를 면할수 있다. 바뀌는 소득세법에 따라 1년간의 유예기간이 끝나는 2007년부터는 50% 중과세율이 적용된다.


(2) 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

1) 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도 하는경우에는 세금을 내지 않아도 된다.
1) (1세대 1주택이란 생계를 같이 하는 한 세대가 국내에서 한 채의 집을 3년이상 가지고 있다가 양도하는 경우를 말한다)

2) 서울, 과천, 신도시 지역에 3년이상 보유하고 보유기간중 2년 이상을 거주하여야 한다.
1) (신도시 지역: 택지개발예정지구로 지정, 고시된 5대 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)지역)

3) 취학, 1년 이상 질병의 치료.요양, 근무상 형편으로 1년이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시.군지역으로
1) 이사를 할 때,

4) 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때, 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로
1) 세대전원이 출국할 때 (출국후 2년이내에 양도)

5) 재개발.재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간중에 일시 취득하여 1년이상 살던 집을 재개발.재건축된
1) 주택으로 세대전원이 이사(완공후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 때

6) 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 앙도일까지의
1) 거주기간이 5년 이상일 때

 

(3) 1세대 1주택에 대한 양도소득세 과세

1) 1세대 1주택 이라도 고가주택에 해당되면 양도소득세를 납부
1) (고가주택: 주택과 그부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원초과하는 주택으로 비과세 요건을
1) 갖추었다면 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세된다)

2) 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기 전매’는 것은 양도소득세를 내야한다.
1) (양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 된다)

 

(4) 1세대 2주택의 양도소득세 비과세

1) 양도소득세가 비과세 되는 집 한채를 가지고 있는경우 이사를 가기위해 새집을 사고 1년안에 살던 집을 팔면
1) 양도소득세가 과세 되지 않는다

2) 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우 보유주택을 먼저 팔 때 에는 상속주택에 관계없이
1) 1주택을 소유한것으로 보아 비과세여부를 판단한다(상속주택 선 매도시는 과세)

3) 한 울타리 안에 집이 두채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 본다

4) 1세대 1주택을 팔았으나 집을 사간사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에는
1) 매매계약서에 의하여 종전주택을 판사실이 확인되면 과세하지 않는다

5) 1주택 소유자가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친날
1) 로부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우)은 비과세 한다

6) 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는
1) 주택은 비과세된다(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

7) 1주택을 소유한 1세대가 농어촌 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 소유주택(비과세 요건을 갖춘경우)을
1) 팔면 비과세 된다.

 

(5) 1세대 3주택 양도소득세 중과세

1세대가 3주택 이상 보유하고 보유주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과된다.

1) - 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하기 때문에 기준 시가로 계산하는 것보다 세금이 많다
1) - 3년이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~301%에 해당하는 장기 보유특별공제를 받을수 없다
1) - 60%의 높은 세율이 적용된다.

 

(6) 양도소득세의 신고.납부

1) 예정신고
1) - 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정 신고기한
1) - 내에 주소지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
1) - 예정신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야할 세액의 10%를 공제 받는다

2) 예정신고, 납부기한
1) - 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우
1) 1) -> 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고
1) - 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기전에 대금을 청산한 경우
1) 1) -> 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고

3) 확정신고
1) - 당해연도에 양도소득이 있으면 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를
1) - 하여야 한다 (예정신고를 한경우에는 확정신고를 하지 않아도 된다)
1) - 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정.고지하게 되며, 특히 확정신고. 납부를 하지 않은 경우에
1) - 는 납부할 세액의 10%(무신고가산세(10%) 및 무납부가산세(1일 0.03%))을 추가 부담하게 된다

4) 1세대 1주택 등 비과세되는 부동산을 인도한 경우에는 신고를 하지 않아도 된다

5) 양도소득세 분납
1) - 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과후 45일 이내에 나누어
1) - 낼수 있다.
1) - 분납할수 있는 세액
1) 1) 납부세액이 2천만원이하 일때 : 1천만원을 초과하는 금액
1) 1) 납부세액이 2천만원초과 일때 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액

 

(7) 신고시 제출할 서류
양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득 과세표준신고 및 자진납부계산서’, ‘양도소득금액 계산
명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할 세무서에 제출해야 한다.

기준시가로 신고하는경우

실지거래 가액으로 신고하는 경우

- 토지 및 건축물대장 등본
- 토지 및 건물 등기부 등본
- 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등

- 토지 및 건축물대장 등본
- 토지 및 건물 등기부등본
- 환지예정지증명원.잠정등급확인원 등
- 양도 및 취득계약서 사본
(양수자의 인감증명서와 당해 인장이 날인된 양도계약서 사본 첨부)
- 자본적지출액.양도비 및 감가상각비 명세서

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