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건축법 요약 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Ⅰ. 총 설
1. 건축법의 체계
2. 건축법의 구성 (1) 공통규정 건축법의 목적, 용어정의 등 법 적용시 공통적으로 적용되는 규정 (2) 제도규정 건축허가, 건축신고, 시정명령, 사용승인, 건축위원회제도 등을 통하여 건축물 및 대지에 관한 실체적 기준의 이행여부를 확인하고 이행이 되지 않았을 때에는 과태료를 부과하거나, 벌칙을 과하는 규정 (3) 실체규정 건축물과 대지 그 자체에 적용되는 실체적인 기준을 말하며 건축물의 집합성에 따라 개체규정과 집단규정으로 나눌 수 있음. (4) 개체규정 하나의 건축물 그 대지의 구조안전, 화재안전, 위생을 확보하기 위하여 적용되는 실체적인 규정 (5) 집단규정 건축물이 밀집하여 집단화되었을 때, 건축물 상호간의 관계 또는 도로와의 관계등을 위하여 건축물 및 그 대지에 적용되는 실체적인 규정
Ⅱ. 공 통 규 정
1. 용어의 정의
(1) 대지 ○ 지적법에 의하여 각필지로 구획된 토지를 말한다. 다만 다음 토지에 대하여는 2이상의 필지를 하나의 대지로 본다. ① 하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축할 경우 - 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지 ② 지적법에 의하여 합병할 수 없는 경우(토지소유자가 서로 다르거나 소유권 이외의 권리관계 가 서로 다른 경우를 제외한다) - 그 합병이 불가능한 각 필지의 토지를 합한 토지 ③ 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 - 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지 ④ 주택건설사업계획의 승인을 얻어 건축하는 경우 - 주택건설기준등에 관한 규정이 정하는 일단의 토지 ⑤ 지표하에 건축하는 건축물의 경우 - 시장·군수·구청장이 정하는 토지 ⑥ 사용승인 신청하는때 2이상의 필지를 하나의 필지로 합필할 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 - 그 합필 대상이 되는 토지 ○다음 토지에 대하여는 1이상의 필지 일부를 하나의 대지로 본다. ① 1이상의 필지의 일부에 대하여 도시계획시설이 결정.고시된 경우 그 결정.고시가 있은 부분의 토지 ② 1이상의 필지의 일부에 대하여 농지법 제36조의 규정에 의한 농지전용허가를 받은 경우 그 허가 받은 부분의 토지 ③1이상의 필지의 일부에 대하여 산림법 제90조의 규정에 의한 산림형질변경허가를 받은 경우 그 허가 받은 부분의 토지 ④1이상의 필지의 일부에 대하여 국토의계획및이용에관한법률 제56조의 규정에 의한 개발행위허가를 받은 경우 그 허가 받은 부분의 토지 ⑤법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 신청하는 때에 분필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 분필대상이 되는 부분의 토지 (2) 건축물 ① 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것 ② 이에 부수되는 시설물(예 : 대문, 담장등) ③ 지하 또는 고가공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등의 시설물 (3) 지하층 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 그 바닥으로부터 지표면까지의 높이(h)가 당해 층 높이의 1/2이상인 것. (4) 건 축 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축 또는 이전하는 것 ① 신축 ⅰ) 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것 ⅱ) 기존건축물을 철거 또는 멸실된 대지에 새로이 건축물을 축조하는것 ⅲ) 부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것(개축, 재축에 해당하는 경우는 제외) ② 증축 기존건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적, 연면적 또는 높이를 증가시키는 것 ③ 개축 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽. 기둥. 보. 지붕틀 중 3이상이 포함)를 철거하고, 다시 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 축조하는 것 ④ 재축 천재·지변 등 재해에 의하여 멸실된 건축물의 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 건축물을 축조하는 것 ⑤ 이전 주요구조부를 해체하지 아니하고 동일 대지안의 다른 위치로 옮기는 것 (5) 대수선 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경,외부형태의 변경으로서 증축, 개축 또는 재축에 해당하지 않는 것 ① 내력벽 : 벽면적 30㎡이상 해체하여 수선·변경하는 것 ② 기둥, 보, 지붕틀 : 3개이상 해체하여 수선·변경하는 것 ③ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 및 벽을 해체하여 수선·변경하는 것 ④ 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 해체하여 수선·변경하는 것 ⑤ 미관지구안에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것 (6) 도 로 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상으로 다음의 도로 및 예정도로 ① 국토의계획및이용에관한법률, 도로법, 사도법등의 규정에 의하여 신설 또는 변경고시가 된 것 ② 건축허가 또는 신고시 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정한 도로 ※ 지형적 조건으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우 ⅰ) 자동차 통행이 불가능한 경우 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정, 공고 하는 구간내의 너비 3m이상인 것 ⅱ) 막다른 도로의 경우(령 3조의3. 2)
(7) 거 실 건축물안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 등의 목적을 위하여 쓰이는 방 (8) 주요구조부 ① 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단 ② 사이기둥, 최하층 바닥, 작은보, 차양, 옥외계단등 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외함.
2. 건축법의 적용구역
* 일부집단규정이 적용되지 않는 사유 : 도시지역 및 제2종지구단위계획구역 외의 지역에서는 건축 물이 밀집되어 있지 아니하여 밀집화로 인한 문제점을 규제하기 위한 일부 집단규정의 적용 배제함.
3. 건축법의 적용대상 및 행위 (1) 원 칙 - 적용대상 : 모든 건축물, 대지, 일부공작물 - 적용행위 : 건축, 대수선, 용도변경 (2) 적용제외대상 ① 문화재 보호법에 의한 지정·가지정 문화재 ② 철도 또는 궤도의 선로부지 안에 있는 운전보안시설, 보행시설, 플랫트홈,당해 철도 또는 궤도사업용 급수·급탄 및 급유시설 ③ 고속도로 통행료 징수시설 ④컨테이너를 이용한 간이창고(공업배치 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호 규정에 의한 공장용도로만 사용되는 건축물의 대지안에 설치하는 것으로서 이동이 용이한 것) (3) 옹벽 등 공작물에의 준용 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조, 지하대피호 등 공작물의 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것)에 관하여는 건축법의 규정 일부를 준용한다. * 공작물의 축조 신고를 수리한 경우에는 공작물 관리대장에 기재하고 관리한다.
4. 면적, 높이 등의 산정방법 (1) 대지면적 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. 다음과 같은 경우 건축선과 도로와의 사이의 대지부분은 제외된다. ① 소요너비 미달도로에 접하여 건축선이 정해진 경우 ② 도로 모퉁이에서의 건축선이 정해진 경우 ③ 대지 안에 도로.공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적 (2) 건축면적 건축면적은 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우 외곽부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다음과 같은 경우 건축면적에서 제외된다. ① 지표면상 1m이하의 부분 ② 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1m이상의 돌출부분(창고의 경우 3m이상. 한옥의 경우 2m) * 단 발코니, 옥외계단은 건축면적에 산입 (3) 바닥면적 바닥면적은 건축물의 각층 또는 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음과 같은특별한 규정이 있다. ①벽·기둥의 구획이 없는 건축물 : 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적 ②건축물의 노대 기타 이와유사한 것 : 바닥면적은 난간등의 설치여부에 관계없이 노대등의 면적 에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다(난간등에 간이화단을 15/100이상 설치한 경우 : 2m) ④ 피로티 등 구조의 부분 : 다음의 경우 바닥면적에 산입하지 아니한다. ⅰ) 공중의 통행에 전용되는 경우 ⅱ) 차량의 주차에 전용되는 경우 ⅲ) 공동주택의 경우 ⑤ 승강기탑 등 : 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 굴뚝, 다스트슈트, 다락(층고가 1.5m이하인 것), 건축 물 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝.다스트슈트.설비덕트,옥상 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱 크, 기름탱크,냉각탑 등의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에서 제외한다. ⑥ 20층이상의 공동주택 : 지상층에 다음 시설을 설치한 경우 바닥면적에 산입하지 아니한다. * 기계실, 어린이놀이터, 조경시설 (4) 연면적 : 하나의 건축물의 각층 바닥면적의 합계 * 용적율 산정시 지하층 면적과 지상층 주차용(부속용도 경우한) 사용면적 제외 (5) 지표면 ① 일조권 등을 위한 높이제한에 있어 지표면의 기준
② 지하층의 지표면의 기준 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 당해 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. (6) 건축물의 높이(원칙 : 지표면에서 건축물 상단까지 높이) ① 전면도로의 중심선으로부터 산정할 경우 - 도로사선 제한시 도로내의 지표면을 기준 도로폭에 의한 사선 제한에 있어서 원칙적인 기점은 전면 도로의 중심선으로 부터의 높이로 하고 종점은 건축물의 각 해당 부분의 상단까지의 높이로 한다. 여기서 각 해당부분이라 함은 전면 도로에 의한 사선제한은 건축물의 부분마다의 높이를 제한하기 때문에 당해 건축물의 최고부까지가 아니라 각 해당 부분의 상단까지를 말한다. 그러나 다음의 ㉮ 또는 ㉯에 해당하는 경우에는 그에 의하여 산정 한다. ㉮ 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저의 차가 있는 경우에는 당해 건축물이 면하는 범위의 전면 도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면 도로면으로 본다. ㉯ 건축면의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 1/2의 높이 만큼 올라온 위치에 당해 전면도로의 면이 있는 것으로 본다. ② 건축물의 높이 산정에 제외되는 부분 ㉮ 옥상부분(건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑등)으로서 그 수평 투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 1/8(사업계획승인대상의 공동주택은 1/6) 이하인 경우로서 그 옥상 부분의 높이가 12m를 넘는 때에는 그 넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입한다. 다만, 피뢰설비의 규정을 적용함에 있어 비록 적은 면적의 옥상 돌출부라도 모두 높이에 산입하며 20m가 넘는 경우 피뢰설치를 의무화하고 있다. ㉯ 옥상 돌출부(지붕 마루장식, 굴뚝, 방화벽, 기타 이와 유사한 옥상 돌출물)와 난간벽(그 벽 면적이 1/2이상이 공간으로 되어 있는 것에 한한다)은 당해 건축물의 높이 산정에서 제외된다. 다만, 피뢰설비를 적용하는 경우에는 그러하지 아니한다. (7) 층 수 ① 층수 산정의 원칙
② 층수 산정에 제외되는 부분
5. 허용오차 규정(법22 규칙 20) 대지의 측량과정과 건축물의 건축시 부득이 발생되는 허용오차의 범위는 다음과 같다. (선의의 불법건축물 방지 차원) (1) 대지관련 건축기준의 허용오차
(2) 건축물관련 건축기준의 허용오차
Ⅲ. 제 도 규 정
1. 개 요 건축물과 그 대지가 법령에 적합한 상태로 실현되도록 하기 위하여는 우선, 건축물을 시공하기 전에 설계가 법령에 적합한지 여부를 확인하고 시공중에도 시공 상황을 점검하여 위법행위를 방지하며 완공후 사용하기 전에 법령에의 적합 여부를 최종적으로 확인하는 등의 건축절차를 거쳐야 하며, 건축설계나 공사감리를 할 수 있는 전문가의 자격을 정하고 건축물이나 그 대지가 법령에 위반된 경우에는 과태료를 과하거나 처벌을 하게 되는 것이다.
2. 건축절차 (1) 취 지 건축물은 법령의 규정에 적합한 상태로 실현하여야 하나, ① 건축주 등이 각종 규제에 대한 이해도가 낮으며, ② 공공적 성격의 규정은 건축주, 설계자, 기술자의 개인적 의도를 구속하는 경우가 많아 부주의 또는 고의로 위반하여 설계 시공하는 경우가 예상되며, ③ 건축물은 일단 완성되면, 기초, 기둥, 보등의 구조부분은 땅에 묻혀 버리는 경우가 많아, 안전성 검토가 불가능하며 용도제한에 위반된 건축물은 타 지역으로 이전할 수도 없게 된다. 따라서 시공하기 전에 설계가 법령에 적합한지 여부를 충분히 검토하기 위하여 건축허가를 받아야 하며, 시공중에도 시공상황을 점검하여 위법행위에 대한 예방방법을 강구하기 위하여 공사감리 를 하며, 완공후 사용하기 전에 법령에의 적합여부를 최종적으로 확인하기 위하여 사용승인를 받아야 하는 것이다. (2) 건축설계의 자격 건축법에 의한 허가를 받아야 할 건축물의 건축설계는 건축사법에 의한 건축사로서 건축사사무소 를 등록한자가 할 수 있다.(신고는 제외) (4) 건축허가 및 신고 ① 대상지역
② 신고로서 허가에 갈음하는 경우 □ 바닥면적 합계가 85㎡이내 증축, 개축, 재축 -대수선과 개축의 행위판별
□ 농·어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택, 축사 또는 창고로서 대상지역 및 규모건축물(9조 제1항 제2호) ㅇ읍.면지역 - 연면적의 합계가 100(별표1 제1호가목에 의한 단독주택 330)㎡이하인 주택 - 연면적이 200㎡이하인 창고 - 연면적이 400㎡이하인 축사 - 연면적이 400㎡이하인 작물재배사 ※ 건축허가와 신고의 구분☞ □ 용도변경신고 대상 ㅇ 법제14조제3항에 의한 제6호에서 제1호의 방향으로 변경하는 변경 ㅇ 동일건축물안에서 면적증가가 있는 위치변경의 용도변경 ㅇ 용도변경 바닥면적 합계가 100㎡이상 □ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 제2종지구단위계획구역안에 건축하는 건축물로서 연면적 100㎡이하인 것 □ 소규모건축물로서 다음 용도 및 규모의 건축물 - 연면적의 합계가 100(별표1 제1호가목에 의한 단독주택 330)㎡이하인 건축물 - 건축물높이를 3m이하의 범위안에서 증축하는 건축물 - 표준설계도서에 의하여 건축하는 건축물 - 단독주택, 과일저장고, 농업용창고, 축사 □ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 공업지역과 산업입지 및 개발에 관한법률에 의한 공업단지 및 국토의계획 및 이용에관한법률에 의한 제2종지구단위계획구역(산업형에 한한다)안에서 건축하는 2층이하인 건축물로서 연면적합계가 500㎡이하인 공장 ③ 건축허가의 취소 -건축 또는 대수선의 허가를 받은 날부터 1년이내에 공사에 착수하지 아니 하거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우 * 정당한 사유가 인정될 때 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. (5) 축조신고대상 가설건축물 (민원사무처리기준 1일) ① 축조신고대상 가설건축물 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 존치기간을 정하여 착공 5일전에 신고할 사항 ⅰ) 재해가 발생한 구역(시장등이 지정)안에서 일시사용을 위해 건축하는것 ⅱ) 가설흥행장, 가설전람회장 등 유사한 것(시장등이 인정) ⅲ) 공사에 필요한 규모 범위안의 공사용 가설건축물 및 공작물 ⅳ) 전시를 위한 견본주택 등 유사한 것 ⅴ) 가설 점포(판매목적)로서 안전, 방화, 위생에 지장이 없는 것(시장등이 인정하여 지정.공고 하는 구역안의 가설점포) ⅵ) 연면적 10㎡이하의 조립식 구조로 된 경비용 가설건축물 ⅶ) 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시자동차 차고 ⅷ) 컨테이너 구조 또는 폐차량으로 된 임시 사무실, 창고, 숙소(옥상 건축 제외) ⅸ) 도시지역중 녹지지역이 아닌곳에 설치하는 연면적 100㎡이상의 농·어업용 비닐하우스 ⅹ) 연면적 100㎡이상의 간이축사용.가축운동용.가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막구조의 건축물 ⅹⅰ) 농업용 고정식 온실 ⅹⅱ) 필요에 따라 접었다 펼 수 있는 구조물 ⅹⅲ)천막과 유사한 구조의 창고용에 쓰이는 구조물 ⅹⅳ)공장부지내의 소규모 폐기물저장시설 및 공해배출저장시설(연면적 200㎡이하의 경우에 한한다.) ⅹⅴ)레일 및 동력등을 설치하여 일정구간을 이동할 수 있는 구조물 ⅹⅵ)공장안에 설치하는 창고용 천막 기타 이와 유사한것 ⅹⅶ)유원지.종합휴양사업지역 등에서 한시적인 관광.문화행사 등을 목적으로 천막 또는 경량구조 로 설치하는 것 ② 존치기간을 연장하고자 하는자는 존치기간 만료 7일전에 연장신고 하여야 함. (6) 건축물의 설계 및 착공신고 ① 건축설계의 자격 건축법에 의한 허가를 받아야 할 건축물의 건축설계는 건축사법에 의한 건축사만이 할 수 있음(신고는 제외) ② 착공신고 ⅰ) 신고대상 : 법 제8조.제9조.제15조제1항에 의한 건축허가 및 신고를 한 건축물 ⅱ) 신고기한 : 공사에 착수하기 전까지 (7) 사용승인신청 ① 신청대상 : 법 제8조. 제9조. 제15조제1항에 의한 건축허가 및 신고를 하고 건축한 건축물 ② 신청기한 : 공사를 완료한 날로부터 7일이내(민원사무처리기준 2일) ③ 임시사용의 승인 ⅰ) 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용승인 신청서를 시장, 군수, 구청장에게 제출한다. ⅱ) 건축물 및 대지가 안전, 위생, 구조, 미관 등 기준에 적합한 경우 임시사용 승인할 수 있다. ⅲ) 임시사용 승인의 기간은 2년 이내로 한다.
Ⅳ. 개 체 규 정
1. 개체 규정의 구성
2. 대지의 안전 (1) 대지는 배수에 지장이 없을 것 (2) 습지 또는 매립지인 경우에는 성토 또는 지반개량등 필요한 조치강구 (3) 손괴우려가 있는 곳에는 옹벽 설치 (4) 토지의 굴착시에는 위험발생의 방지, 환경의 보전 기타 필요한 조치 강구
3. 건축물의 구조 안전확인 ㅇ구조안전의 확인 건축물(령32) ① 연면적 1,000㎡이상인 건축물의 건축·대수선 ② 3층이상인 건축물(3층 미만의 경우 높이 13m이상이거나 처마높이 9m이상인 건축물)의 건축·대수선 ③ 기둥과 기둥간거리(내력벽과 내력벽간 거리) 10m이상인 건축물의 건축·대수선 ㅇ지진에 대한 안전의 확인 건축물(령32) ① 층수가 6층이상인 건축물 ② 연면적 1만㎡이상인 건축물 ③ 국가적 문화유산으로서의 보존가치가 있는 박물관.기념관 기타 이와 유사한 것으로서 연면적의 합계가 5천㎡이상인 건축물 ④연면적이 1천㎡이상인 위험물저장 및 처리시설.종합병원.병원.방송국.전신전화국.발전소. 공공업무시설 및 노유자시설 ⑤연면적이5천㎡이상인 관람집회시설.운동시설.운수시설.전시시설 및 판매시설,6층 이상인 숙박시설. 오피스텔 및 기숙사, 5층이상인 아파트
4. 건축물의 환기, 위생 등 ㅇ 거실의 반자높이 .거실의 채광 및 환기
Ⅴ. 집 단 규 정
1. 집단 규정의 구성 현행 건축법령에 나타나 있는 도시환경에 요구되는 내용은 다음과 같이 볼 수 있다. ㅇ안전성 ㅇ도로의 확보(폭 4m이상, 도로내 건축제한 등) -접도규정(대지는 도로에 2m이상 접해야 한다) -위험물 등의 용도규제 - 방화지구 ㅇ보건성 -공해공장의 용도규제 -건폐율규제에 의한 공지확보 -도로사선제한 -일조를 위한 높이제한 ㅇ편리성 -용적율 규제 - 전용공업지역 - 주차장설치업무 -지역, 지구에 의한 건축물의 용도, 배치규제 ㅇ쾌적성 -전용주거지역에 타용도 사용 방지 -일조의 확보 -도시설계에 의한 공지확보 -미관지구에 의한 미관의 유지·증진
2. 도로관련규정 (1)대지와 도로의 관계(법 33) ① 대지가 도로에 접하는 길이 ⅰ) 건축물 대지는 2m이상을 도로에 접하여야 함. ⅱ) 건축물 주위에 광장, 공원, 유원지, 공중의 통행에 지장이 없는 공지(시장등이 인정)등이 있는 경우 그러하지 아니함 ② 대지가 접하는 도로의 너비 및 길이(령 28②) ③건축물의 연면적에 의한 조건 -연면적의 합계가 2천㎡이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접하여야 함. (2) 도로의 지정(법 34) ① 도로의 위치를 지정. 공고하고자 할 때에는 이해관계인의 동의를 얻어지정하여야 함. ② 이해관계자 동의없이 지정 조건(건축위원회 심의를 거쳐 지정) ⅰ) 이해관계인이 해외에 거주하는등 이해관계인의 동의를 얻기가 곤란하다고 허가권자가 인정하는 경우 ⅱ) 공공사업으로 포장이 완료되어 이해관계인등이 평온하게 통행하고 있는 통로 ⅲ) 국가 또는 지방자치단체등 공공기관 소유의 복개된 하천 또는 구거
3. 건축선에 의한 건축제한 (1) 건축선의 지정(법 36) ① 건축선 : 도로측에 대하여 건축물을 건축할 수 있는 가상선 대지와 도로경계선으로 한다. ② 소요너비 미달 도로에서의 건축선 ⅰ) 도로 양쪽에 대지가 있을 경우 : 도로의 중심선으로부터 당해 소요너비의 1/2의 수평거리를 후퇴한 선 ⅱ) 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등이 있을 경우 : 경사지등이 있는 쪽의 도로 경계선에서 소요너비 수평거리 만큼 후퇴한 선 * 도로라 함은 공도, 사도 구별없이 도로너비 4m이상이 되는 것을 말한다. * 경사지 하천, 선로부지의 경계에서 4m후퇴한 선이 건축선이다. ③ 도로모퉁이에서의 건축선(령 31) 도로 모퉁이에 위치한 대지의 모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로 경계선 교차점으로부터 일정거리를 각각 후퇴한 2점을 연결한 선으로 한다.
* 시장등은 시가지안에서 건축물의 위치를 정비하거나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 시·도지사의 승인을 얻어 건축선을 따로 지정할 수 있다. (2) 건축선에 의한 건축제한(법 37) ① 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘을 수 없다(지표하의 부분은 그러하지 아니하다) ② 도로면으로부터 높이 4.5m이하에 있는 출입구, 창문 등의 구조물은 개폐시 건축선의 수직면을 넘어서는 안된다.
4. 용도지역 및 지구별 건축제한 (1) 취 지 ㅇ건축물은 그 용도가 다종다양함에 따라, 각기 그 기능을 발휘하기 위하여 필요한 자연적 또는 인위적 상태의 요구조건이 다르게 됨. (예시)주택지와 공장지 - 주택지는 환경의 쾌적성, 아동놀이터, 근린공공시설 등을 요구 - 공장지는 생산능률이 우선 화물인입선, 하역장 등을 요구 따라서, 요구조건의 공통성이 많은 종류별로 적합한 지리적 상태의 장소를 선정하여 집합함으로써, 각 용도의 기능을 충분히 발휘하고, 도로등 공통이용시설을 효율적으로 사용하고, 건물상호간의 악영향을 최소화하고자 하는 것임.
(2) 용도지역별 건축제한☞ ㅇ국토의계획및이용에관한법률에 의하여 지정된 용도지역의 지정목적에 따라 건축이 가능한 건축물을 국토의계획 및 이용에관한법률에 의하여 건축이 허용되는 용도와 각 지자체의 도시계획조례에서 정하는 바에 따라 건축 제한
5. 건축물의 면적 및 높이제한 (1) 개 요 지역, 지구에 따른 건축물의 용도제한과 더불어 건축물의 밀도와 형태를 지역적으로 규제하여 해당 구역의 특성에 적합한 환경을 조성키 위해 각지역의 특성에 따라 건축물의 규모와 높이 등을 규제함으로써 일조, 채광, 통풍등이 원활해짐은 물론 연소방지 및 조경상 유효한 공간 확보등 그 지역 성격에 적합한 환경의 조성이 가능하게 된다. 이러한 밀도 및 형태제한에 관한 규정으로는 건폐율, 용적율 대지면적의 최소한도, 대지안의 공지, 높이 제한이 있다. (2) 건폐율, 용적율, 대지면적 최소한도 ㅇ건폐율 -대지면적에 대한 건축면적의 비율(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우 이들 건축면적의 합계) ㅇ용적율 -대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우 연면적의 합계) ㅇ 건축물이 있는 대지의 분할 제한 -대지를 너무 적게 구획하면 토지이용상 불리할 뿐만아니라 건축물의 과소, 밀집을 초래하게 되므로 이를 방지하고 적정한 도시환경을 조성하기 위한것임. ㅇ지역별 범위
□ 지역특성에 따라 건폐율·용적률을 완화하여 적용할 필요가 있는 지역
□ 관리지역 등에서의 건폐율·용적률·건축의 제한 등
(3) 맞벽건축 ㅇ상업지역과 너비15m이상의 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물이 2이상의 건축물의 벽을 맞벽(벽과 벽사이가 50cm미만인 경우)으로 하여 건축할 수 있음 (관련 질의 회신 건축 58550-2490.`99.6.30) 민법 제242조, 건축법시행령 제81조 규정의 적용에 대하여 ①상업지역 또는 건축조례가 정하는 구역에서 맞벽 건축하는 경우 건축법시행령 제81조제1항의 규정에 의하여 인접대지 소유자 상호간의 합의 없이 개별적으로 맞벽건축 가능 ②상업지역 또는 건축조례가 정하는 구역이 아닌 지역에서 맞벽건축을 하는 경우 건축법시행 령 제81조제2항의 규정에 의하여 인접대지 소유자 상호간에 합의서를 첨부하여 동시에 건축허가(신고)를 신청하는 경우 맞벽 건축축 가능 ③기타 맞벽 건축이 아닌 경우 민법 제242조의 적용 인접대지경계선으로부터 건축물의 외벽(노대등 포함) 끝까지 50cm를 이격하여 건축하되, 지붕. 처마. 차양 등은 인접지를 넘지 않도록 하고 빗물 등이 이웃 대지로 넘어가지 않는 구조로 하며, 인접대지 소유자와 합의하여 동의서를 첨부하는 경우에는 민법 제242조제2항의 규정을 적용하여 건축허가 가능 (4) 건축물의 높이 제한 ① 전면도로의 사선제한에 의한 건축물의 높이제한 전면도로의 사선제한에 의한 건축물의 높이(법 51) - 가로구역을 단위로 건축물의 최고높이를 지정.공고할 수 있음. - 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽경계선까지의 수평거리의 1.5배를 초과할 수 없다. ② 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 - 일반주거지역안에서 건축물을 건축하는 경우 건축물의 각부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 띄어 건축 (건축물 미관 향상을 위하여 너비 20m이상 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우는 제외) -높이 4m이하인 부분 - 인접대지경계선으로부터 1m이상 -높이 4m초과 8m이하인 부분 - 인접대지경계선으로 2m이상 -높이 8m초과하는 부분 - 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각부분의 높이의 2분의1이상
Ⅵ.기존건축물 등에 대한 특례
1. 적용대상 ㅇ도시계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경 등으로 인한 경우 ㅇ종전의 특정건축물정리에관한특별조치법에 의하여 준공검사필증을 교부받은 경우 ㅇ공유토지분할에 관한 특례법에 의해 분할된 경우 ㅇ도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의해 사용검사필증을 교부받은 경우 ㅇ도시계획시설의 설치, 토지구획정리사업의 시행 또는 도로법에 의한 도로의 설치가 있는 경우
2.적용요건 ㅇ재축 ㅇ증축. 개축 : 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 법령등의 규정에 적합 한 경우 ㅇ용도변경 : 국토의계획및이용에관한법률제76조(용도지역 및 용지구 안에서 건축물의 건축)의 규정에 적합한 범위내의 용도변경 ㅇ기존건축물의 대지가 도시계획시설 또는 도로법에 의한 도로의 설치로 인하여 대지 분할제한 면적에 미달되는 경우로서 당해 기존건축물의 연면적의 합계의 범위내에서 증축 또는 개축 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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